Належне урядування та принцип юридичної визначеності НЕ захистять майно, придбане власником під грифом «я не знав, що так не можна», тоді, коли обставини справи свідчать, що мав би знати.
Що таке особлива обачність при придбані майна і коли її необхідно проявляти добросовісним покупцям, зокрема, демонcтрується у нещодавньому рішенні Європейського суду з прав людини у справі Olena Petrivna LISUN against Ukraine (№ 70118/17 від 27 листопада 2025 року).
Була собі Вільнянська районна державна адміністрація Запорізької області і затвердила вона План землекористування для села Петро-Михайлівка, розташованого на березі річки Дніпро. План передбачав створення 10-метрової водоохоронної зони для цієї території.
Спочатку 1 гектар для садівництва рівно за 10 м. від річки було виділено безкоштовно пану П. Після того, П. передав ділянку Б, а вже Б. продав її заявниці. Право власності у всіх було належним чином зареєстроване.
Однак до продажу заявниці П і Б вже були залучені в судове провадження, ініційоване прокурором. Справа була в тому, що рішення про затвердження 10-метрової водоохоронної зони не відповідало положенням національного законодавства, які передбачали 100-метрову водоохоронну зону для великих річок, до яких належала й річка Дніпро.
У квітні 2013 року голова Вільнянської ДАІ скасував рішення 2009 року про 10-метрову, почались судові провадження про повернення землі. Однак, незважаючи на це, заявниця все ж купує у Б земельну ділянку в серпні 2013 року.
У результаті судових проваджень вся роздана земля, включаючи землю заявниці, була повернута адміністрації на підставі статті 388 Цивільного кодексу. Суди встановили, що відповідно до статті 60 Земельного кодексу України та статті 88 Водного кодексу України, зона охорони великих річок встановлена на відстані 100 метрів. Суди також постановили, що точні межі водоохоронних зон повинні бути оформлені відповідною технічною документацією. Однак за відсутності такої документації органи, відповідальні за прийняття рішень щодо розпорядження такою землею, повинні були враховувати визначені законом розміри берегових захисних смуг та приблизні розміри водоохоронних зон.
Розглянувши скаргу заявниці, ЄСПЛ вирішив, що скарга є неприйнятною.
Юридичним ядром у цій справі стало питання, чи знала заявниця або чи повинна була знати про обмеження щодо майна або можливі майбутні обмеження, про наявність законних очікувань щодо використання майна або прийняття ризику при купівлі, про ступінь, в якому обмеження перешкоджало використанню майна, та про можливість оскарження необхідності обмеження.
У цій справі на момент придбання заявницею землі в серпні 2013 року рішення про 10-метрову зону вже було скасовано, а справа прокурора проти пані П. та пана Б. вже перебувала на розгляді в суді. Хоча заявниця мала належним чином зареєстроване право власності на землю (як і попередні власники), здається, що існувала чітка законодавча норма, яка не могла бути скасована рішеннями місцевих органів влади. Більше того, оскільки на момент придбання спірне рішення адміністрації вже було визнано недійсним, тобто не існувало технічної документації/планів землеустрою, що встановлювали би будь-які водоохоронні зони для відповідної території, застосування загального правила 100 метрів за таких обставин видавалося би ще більш обґрунтованим.
З огляду на ці обставини, заявниця мала проявити особливу обачність перед підписанням договору купівлі-продажу. Вона знала або мала знати, що земля розташована в такій спеціальній зоні, і що існує ймовірність скасування її права власності на цю землю. Вона могла звернутися до місцевих органів влади з проханням надати детальну інформацію або документи щодо зазначеної землі.
Щодо пропорційності ЄСПЛ вирішив, що земельна ділянка, про яку йдеться, була придбана заявницею на підставі договору купівлі-продажу з паном Б. Суд уже визнав у подібних справах, що можливість заявника подати позов проти продавця з метою стягнення сплаченої суми була, як правило, доступним і належним засобом юридичного захисту, особливо у випадках, коли попередній власник отримав майно безкоштовно, як у даній справі. Крім того, заявниця не повідомила Суду, як вона використовувала землю (яка була призначена для індивідуального садівництва), якщо взагалі використовувала, і чи вкладала вона в неї будь-які кошти.
